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更新料とは? | 賃貸マンション用語解説

更新日:

一般的な賃貸マンションでは、2年ごとに契約更新があります。
そのとき請求されるのが更新料です。

そもそも、更新料は何の費用なのでしょうか?
絶対に払う必要があるのでしょうか?

今回は、賃貸マンションの更新料について解説します。

では、さっそく説明していきます。

賃貸マンションの更新料とは?

一般的に、賃貸マンションの契約期間は2年が多いようです。
2年経つころに、契約更新するか退去するか決めることになります。

その際、契約更新するのであれば、更新料や手数料がかかります。
更新に必要な費用を表にしてみましょう。

費用項目 備考
更新料 家賃の0~1.5か月分が相場
更新手数料 管理会社へ支払う手数料
保証料 保証会社を利用している場合に必要
火災保険料 新たに2年分を更新

さて、大家さんは何のために更新料を徴収しているのでしょうか?

民間賃貸住宅に係る実態調査によると、更新料を徴収する主な理由は以下のようになっています。

一時金収入として見込んでいる 27人 55.1%
長年の慣習 27人 55.1%
損耗を補修するための財源 15人 30.6%
一時金を払えない人は不安 9人 18.4%
家賃が低い分の収入を確保 6人 12.2%
立退料の支払等への備え 3人 6.1%
大規模修繕を行うための財源 2人 4.1%
その他 8人 16.3%

表:国交省「民間賃貸住宅に係る実態調査(家主)」(PDF)
※ 有効回答49人
※ 複数回答

大家さんは、更新料を収入の一部と考えているのですね。
さらに「長年そうしてきたから」と考えている人も多いようです。

収入として入ってきた更新料は、マンションの維持管理少ない家賃収入への補充に使われているようです。

ちなみに、判例を見てみると以下のように解釈されています。

更新料は、賃料と共に賃貸人の事業の収益の一部を構成するのが通常であり、その支払により賃借人は円満に物件の使用を継続することができることからすると、更新料は、一般に、賃料の補充ないし前払、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するものと解するのが相当である。
引用:最高裁判所第二小法廷判決(平成23年7月15日)より

賃貸マンション更新料の相場

さて、賃貸マンション更新料には相場があるのでしょうか?

先ほどと同じ資料に「平成17年4月~平成18年3月に契約した物件のうち賃借人から敷金、礼金敷引金、更新料を徴収している割合及びその額(有効回答175社)」というのがありました。

表にすると、以下の通りです。

都道府県 割合(%) 平均(月)
北海道 28.5 0.1
宮城 0.2 0.5
東京 65.0 1.0
神奈川 90.1 0.8
埼玉 61.6 0.5
千葉 82.9 1.0
長野 34.3 0.5
富山 17.8 0.5
愛知 40.6 0.5
京都 55.1 1.4
大阪 0 -
兵庫 0 -
広島 19.1 0.2
愛媛 13.2 0.5
福岡 23.3 0.5
沖縄 40.4 0.5

相場は、都道府県によって違うようです。
北海道は、ほぼゼロ。京都は、1.4か月です。

大阪や兵庫のように、更新料なしのエリアもあります。
神奈川や千葉では、ほとんどの大家さんが徴収しているようです。

全国的にみると、大半の大家さんが「更新料なし」にしているようです。

更新料は払う必要がある?

さて、更新料は必ず支払う必要があるのでしょうか?

民法や借地借家法には、更新料についての定めがありません。
だから、更新料を払う契約は、一方的に賃借人に不利ではないのか?
と言って、裁判を起こした人がいます。

結論から言うと、裁判所は「そんなことないよ」と言っています。

賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法10条にいう「民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらないと解するのが相当である。
引用:最高裁判所第二小法廷判決(平成23年7月15日)より

ようするに・・・。
貸主と借主が契約書で合意したなら「高すぎる!」とかでない限り払おうね!
と、いうことです。

賃貸マンションの入居者は、契約書をよく確認しておく方がいいですね。
高いなと感じたら、契約前に値下げ交渉してから納得したうえで契約しましょう。

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