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専有面積とは? | 賃貸マンション用語解説

更新日:

マンションの資料を見ると「専有面積」というのが載ってます。
専有って?具体的には、どの部分なのでしょうか?

今回は、専有面積について解説したいと思います。

では、さっそく説明していきますね。

専有面積とは?

さて、専有面積とは、どの部分の面積のことでしょうか?
HOME'Sの不動産用語集には、以下のように書かれています。

分譲マンション等で、区分所有者が完全に自分個人の所有物として扱える専有部分(部屋の内側)の面積を専有面積といいます。

これには、玄関ポーチやバルコニーなどの面積は含まれません。

専有面積の計算方法には、内法面積(うちのりめんせき)と壁芯面積(へきしんめんせき)の2種類があります。
引用:HOME'S 不動産用語集より

大事なことが、3つ書かれていますね。
つまり・・・。

専有面積とは?

  1. 集合住宅で自分個人の所有物として使える部分
  2. 含まれない箇所がある(ポーチ、バルコニーなど)
  3. 内法面積と壁芯面積という2種類の計算方法がある

ちなみに、延床面積というのもよく聞きますね。
これは、主に一戸建てで使います。

一戸建てで延床面積というと、全ての階の床面積の合計です。
これも、バルコニーやロフトなど含めない部分があります。

しいて、マンションで延床面積を計算するなら、全住戸の床面積(あるいは、廊下等も含めて)の合計になるでしょうか。

専有部分と共有部分、占有部分の違い

集合住宅(マンションなど)の空間は、次の3つに分けられます。

  1. 専有部分
  2. 共有部分
  3. 占有部分

この3つの空間は、賃貸より分譲マンションで強く意識することになります。
なぜなら、自分の所有権がどこまで及ぶかに関わるからです。

まず、集合住宅の空間は専有部分と共有部分に分けられます。
専有部分とは自分が専用で使える部分のことで、大雑把に言うと部屋の中です。

共有部分は、みんなで一緒に使う部分のことです。
たとえば、廊下や階段、エレベーターなどが共有部分にあたります。

バルコニーは専有部分?
マンションやアパートのバルコニーは、共有部分です。なぜなら、避難経路として使われることがあるからです。
ですから、避難の妨げになるような物を置きっぱなしにしてはいけません。

バルコニーのように、専有部分ではないけど自分専用で使えるところを占有部分といいます。

他には、玄関前のポーチや1階住戸の庭も占有部分です。
ただし、管理規約に定めがある場合は、書いてあることに従います。

専有部分と共有部分、占有部分を図にするとこんな感じです。

専有部分と共有部分、占有部分

ちなみに、アルコーブと廊下の堺に門が付くとポーチになります。

不動産資料の専有面積は、室内の面積だけ。
ベランダやポーチ、アルコーブは含まないということです。

ロフトは専有面積に入るのか?

ロフトは、寝るスペースや収納に使えるので便利です。
レオパレスのように、ロフトを売りにしている賃貸物件もあります。

レオパレスの公式動画があったので、貼っておきます。

さて、このロフトは専有面積に加算できるのでしょうか?

じつは、ロフトは建築基準法上の床面積に算入しません。
だから、専有面積にも含めません。

ちなみに、ロフトとして認められる基準は以下のとおりです。

また、小屋裏、天井裏その他これらに類する部分に物置等がある場合において、当該物置等の最高の内法高さが一・四メートル以下で、かつ、その水平投影面積がその存する部分の床面積の二分の一未満であれば、当該部分については階として取り扱う必要はないものであるが、近年このような物置等を設置する事例が増加してきていることを踏まえ、軸組等の規定を整備した。
引用:国交省「建築基準法の一部を改正する法律の施行について」より

これも、押さえておくべきことが3つ書いてあります。

ロフトの制限

  1. 物置等として使い、人が常時いる用途は不可
  2. 床から天井までの内法高さが1.4m以下
  3. ロフト面積は、それがある階の床面積の2分の1未満

ロフトは、この制限の範囲内で作らないといけないということです。
この制限を超えてしまうと、独立した階とみなされ面倒なことになるのです。

賃貸マンションの資料は、ロフト面積の表記が曖昧(あいまい)です。
本来、専有面積に入れてはいけないのに、入っているものがあります。

資料で「おっ!広い!」と思って内覧に行ったら狭かった・・・。
なんてことにならないよう、誠実表記の不動産屋を選びたいところです。

内法面積と壁芯面積の違い

占有面積は、2つの方法で計算できます。
ややこしいのは、同じ部屋でも計算方法によって面積が異なることです。

まずは、以下の図を見てください。

内法面積と壁芯面積

壁芯(へきしん)面積は、壁の中心線で囲んだ部分の面積。
内法(うちのり)面積は、実際に部屋として使える壁の内側の面積です。

ですから、内法面積は壁芯面積より小さくなります。
賃貸マンションを比較検討するときは、面積が壁芯か内法か注意深く見ましょう。

ちなみに、新築分譲マンションの図面や広告では壁芯面積が使われます。
内法面積は、登記で使われます。







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